Ustawodawca realizując zasadę swobody umów przewidział możliwość wcześniejszego wypowiedzenia najmu lokalu na czas oznaczony. Konieczne będzie jednak w takim przypadku wprowadzenie do umowy odpowiedniej klauzuli. Jak wynika z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, "jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie".

Należy jasno określić wypadki w jakich można wypowiedzieć umowę najmu. Wypowiedzenie najmu na czas określony możliwe jest także wtedy, gdy strony zawrą klauzulę o możliwości rozwiązaniu umowy z „ważnych przyczyn".Ważne przyczyny muszą być jasno i precyzyjnie określone w umowie, tak aby nie budziły wątpliwości stron. Ważne przyczyny muszą być od nas niezależne.W orzeczenia Sądu Najwyższego (III CZP 92/2006) dopuszczona została możliwość wypowiedzenia tego typu umowy z "ważnych przyczyn", ponieważ, jak to uzasadnił Sąd: "„postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn" mieści się w hipotezie art. 673 § 3 kc."