Użytkowanie wieczyste a własność

data publikacji

14.02.2023

udostępnij

Użytkowanie wieczyste nie jest tym samym co własność.

Prawa i obowiązki użytkownika wieczystego są zbliżone do praw i obowiązków właściciela nieruchomości.

Użytkowanie wieczyste dotyczy głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast oraz gruntów Skarbu Państwa położonych poza tymi granicami lecz włączonych do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazanych do realizacji zadań jego gospodarki.

Na czym polega użytkowanie wieczyste?

Polega na oddaniu w użytkowanie gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, województwa, powiatu, gminy lub związku tych jednostek. Użytkowanie wieczyste zostało wprowadzone ustawą o gospodarce terenami w miastach i osiedlach dnia 14.07.1961r. W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz zgodnie z umową użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

Użytkowanie wieczyste jest prawem:

zbywalnym,
dziedzicznym,
można to prawo obciążyć hipoteką,
może być przedmiotem egzekucji.

Obecnie użytkowanie wieczyste regulują ustawy:

kodeks cywilny,
ustawa o gospodarce nieruchomościami,
ustawa z dnia 29.07.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Co jest niezbędne do powstania prawa użytkowania wieczystego?

Niezbędne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego oraz wpis tego prawa do księgi wieczystej
Treść prawa regulowana jest w umowie. Określa się w jaki sposób nabywca będzie korzystał z prawa np. Przekazany grunt będzie wykorzystywany na prowadzenie działalności handlowej.
Umowa zawierana jest najczęściej na okres 99 lat. W rzadszych przypadkach okres ten wynosi lat 40 lat.

Treść umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste zawiera:

sposób korzystania z gruntu,
jeżeli oddanie gruntu następuje w celu wzniesienia na nim budynków lub innych urządzeń umowa powinna określać:
* termin rozpoczęcia i zakończenia robót,

* rodzaj budynków lub urządzeń,

* warunki i terminy odbudowy w przypadku ich zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń,

* wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego

Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego.

Wygaśnięcie prawa następuje w przypadku:

upływu okresu na jaki została ustanowiona, w przypadku gdy strony jej nie przedłużą,
rozwiązania umowy przez strony,
konfuzji praw, czyli złączenia się prawa. Ma to miejsce, gdy np. Skarb Państwa będący właścicielem nabywa to prawo od użytkownika wieczystego,
jednostronne rozwiązanie umowy – następuje w przypadku, gdy użytkownik wieczysty korzysta z prawa niezgodnie z umową

Wygaśnięcie prawa a wynagrodzenie za budynki i urządzenia

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez użytkownika wieczystego stanowią jego własność.

Użytkownikowi wieczystemu przysługuje roszczenie względem właściciela o wynagrodzenie za budynki oraz inne urządzenia wzniesione na gruncie (które są zgodne z przeznaczeniem zawartym w umowie) po wygaśnięciu prawa użytkowania wieczystego.

Wygaśnięcie użytkowania wieczystego powoduje wygaśnięcie prawa własności co do tych naniesień. Budynki i urządzenia, które są trwale z gruntem związane stają się częściami składowymi nieruchomości gruntowej.

Wysokość wynagrodzenia jest ustalana w oparciu o ceny z dnia wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Użytkownik może również domagać się zwrotu nakładów, które nie są związane z procesem wzniesienia budynków czy też urządzeń. Warunkiem jest zgodność inwestycji z umową.

Roszczenia użytkownika wieczystego przedawniają się po 3 latach.

W jaki sposób przedłużyć okres użytkowania wieczystego?

W ciągu 5 lat przed terminem upływu użytkowania wieczystego użytkownik powinien złożyć wniosek o przedłużenie tego prawa o kolejne 40 lub 99 lat.

Skarb Państwa lub odpowiednia jednostka samorządu terytorialnego nie przedłużają użytkowania wieczystego jeśli taki wniosek nie wpłynął w terminie.

Umowa o przedłużenie użytkowania wieczystego musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego wraz z wpisem do księgi wieczystej.

Jak przekształcić prawo użytkowania wieczystego w prawo własności?

Z dniem 01.01.2019 r prawo użytkowania wieczystego przekształciło się z mocy ustawy ( z 20.07.2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów) w prawo własności. Dotyczy to tylko gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe.

Grunty zabudowane na cele mieszkaniowe to grunty:

pod budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi,
pod budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi,
pod w/w rodzajami budynków wraz z garażami, budynkami gospodarczymi oraz innymi urządzeniami umożliwiające prawidłowe z nich korzystanie

Konsekwencją przekształcenia użytkowania wieczystego we własność było:

dokonanie wpisu zmiany w księdze wieczystej,
dokonanie zmiany w ewidencji gruntów i budynków,
określenie opłaty przekształceniowej

Opłata przekształceniowa

Opłata przekształceniowa to nic innego jak wykup użytkowania wieczystego. Nowy właściciel gruntu ma obowiązek ponoszenia opłat przez 20 lat. W przypadku przedsiębiorców, którzy nieruchomość wykorzystują do celów gospodarczych okres ponoszenia opłat może zostać zmieniony na wniosek.

Osoby fizyczne, które są właścicielami lokali mieszkalnych lub jednorodzinnych budynków mieszkalnych a także spółdzielnie mieszkaniowe mogą wnieść opłatę jednorazową i tym samym skorzystać z bonifikaty.

Wiele osób nie zdaje sobie sprawy, że do przekształcenia doszło i dopiero w momencie próby sprzedaży nieruchomości znajdują w księdze wieczystej ostrzeżenie niezgodności stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym.

Czy sprawdziłeś już swoją księgę wieczystą?

Jeśli w Twojej KW występuje taki wpis chętnie pomożemy w sprawnym załatwieniu formalności.