W jaki sposób dochodzi do nabycia i utraty prawa własności?

data publikacji

10.01.2023

udostępnij

W jaki sposób dochodzi do nabycia i utraty prawa własności?

Jak już powiedzieliśmy we wcześniejszym wpisie, własność to podstawowe prawo rzeczowe, które określa kodeks cywilny. W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, właściciel może z wyłączeniem innych osób z rzeczy korzystać.

Sposoby nabycia i utraty prawa własności:

na podstawie umowy sprzedaży, która musi mieć formę aktu notarialnego. Na jej podstawie sprzedający zobowiązuje się przenieść prawo własności i przekazać nieruchomość a kupujący zapłacić za nią określoną kwotę pieniędzy. W momencie podpisania aktu notarialnego nabywca staje się właścicielem nieruchomości i to na nim od tego momentu ciążą wszelkie prawa i obowiązki związane z nabytą nieruchomością,
na podstawie umowy zamiany, która również musi mieć formę aktu notarialnego. Na podstawie tej umowy strony zobowiązują się do wzajemnego przeniesienia własności nieruchomości. Potocznie mówiąc zamieniają się nieruchomościami. Czasami przebiega to za dopłatą jednej ze stron transakcji.
na podstawie umowy darowizny – na podstawie tej umowy (forma aktu notarialnego) darczyńca przenosi własność nieruchomości na obdarowanego. Często darczyńca ma uprawnienie do służebności mieszkania lub dożywocia. Ten temat poruszymy w kolejnych wpisach.
zrzeczenie się własności nieruchomości – właściciel poprzez zrzeczenie się prawa własności wyzbywa się własności nieruchomości. Zrzeczenie się wymaga formy aktu notarialnego. Nieruchomość po zrzeczeniu się prawa własności przechodzi na własność gminy, w której granicach się znajduje.

w drodze dziedziczenia – spadkobierca lub spadkobiercy nabywają prawa do nieruchomości w momencie otwarcia spadku,

na podstawie majątkowej umowy małżeńskiej – poprzez umowę zawartą w formie aktu notarialnego małżonkowie mogą:;
* wspólność ustawową rozszerzyć,

* wspólność ustawową ograniczyć,

* ustanowić rozdzielność majątkową,

* ustanowić rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa).
na podstawie konstytutywnego orzeczenia sądu – dotyczy to w szczególności zniesienia współwłasności nieruchomości. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądowego własność nieruchomości przechodzi na uczestników wskazanych w postanowieniu.
w wyniku egzekucji sądowej – zajęte nieruchomości sprzedaje komornik w drodze:
* sprzedaży z wolnej ręki,

* sprzedaży pozalicytacyjnej,

* sprzedaży licytacyjnej.
Wywłaszczenie nieruchomości – w drodze decyzji administracyjnej pozbawia się lub ogranicza prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Dopuszczalne jest tylko wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne oraz za odszkodowaniem. Wywłaszczenie dokonywane jest na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego.
przepadek przedmiotów pochodzących bezpośrednio z przestępstwa, jak również przedmiotów, które służyły albo były przeznaczone do popełnienia przestępstwa. Na podstawie wyroku sądu przedmioty przechodzą na własność Skarbu Państwa.

Ostatnim bardzo istotnym sposobem nabycia prawa własności jest zasiedzenie.

Co to jest zasiedzenie?

zasiedzenie jest nabyciem własności rzeczy przez osobę, która nie jest jej właścicielem, na skutek upływu czasu.

Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Jeśli posiadacz nieruchomości uzskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, wówczas po upływie lat 30 nabywa jej własność.

Zasiedzieć można nie tylko nieruchomość, która stanowi własność prywatną, ale również nieruchomości należące do Skarbu Państwa.

Współwłaściciel może zasiedzieć również udział innego współwłaściciela nieruchomości.

Kim jest posiadacz samoistny – to osoba, która faktycznie włada rzeczą jak właściciel.

Posiadacz zależny – osoba, która faktycznie włada rzeczą jako użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca itd.

Podsumowując – aby doszło do zasiedzenia nieruchomości muszą zostać spełnione dwa warunki:

osoba, która chce zasiedzieć nieruchomość musi być posiadaczem samoistnym,
musi upłynąć określony ustawowo czas.

W przypadku zasiedzenia ustawodawca objął ochroną małoletniego właściciela nieruchomości.

Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem 2 lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

W następnym wpisie: Czym są ograniczone prawa rzeczowe?